从“胜者为王”到“剩者为王”。回望整个2008年,东莞二手楼市的命运图谱只有一个向度,那就是直线下行。在这个向度里,市场观望氛围异常浓烈,中介商一个个落寞离开的背影,和着长长的叹息,留下的只是他们中很多人都望不到头的企盼。
金信联行有关负责人在接受记者采访时说,不久前东莞房地产中介协会改选,会场上的很多老面孔都已经不见了,外来中介抽身离莞的同时,本土中介剩下的也为数寥寥。回想一年多以前,他们中很多人还雄心勃勃,现实似乎跟他们开了个玩笑。
经营规模百分之百萎缩,一半以上门店关停,总括式的语言用于描绘宏大的变迁也许有些简单,但其所反映的现实却异常冷酷。
开春警示:
创辉突然谢幕
1月16日,一个平常的日子,但对于东莞二手楼市来说,这一天却有着非比寻常的意义。那天,当创辉租售在莞的30多家门店的员工带着与平时一样的心情返回公司上班时,一些已经发生的变化让所有人都乱了方寸。
透过层层上锁的玻璃门,一切似乎平静如故,但门外已经争执四起。这个入莞才一年,半年便实现了从一到百裂变扩张的中介公司,几乎是在一夜之间轰然倒下,留下的是讨租房东和讨资员工无尽的不解和争论。
创辉留给市场的警示和后续影响并不止于此。
东莞二手楼市遭遇寒流并不发端于2008年,而是在这个年份到来前的三个月。现在来看,二手楼市较之于一手楼市对市场信息的感应更为敏感,其反应机制也更为脆弱。不过,在创辉倒下之前,东莞二手市场的调整和变化都只是潜在地发生于一些中介商内部,不显山不露水,形势“看上去依然很美”。创辉谢幕,让这个潜在的变化凸显了出来。
有关监控数据后来显示,这一变化对市场信心的影响是显著的。金信联行的月度监测数据中,1、2月份东莞二手楼市的成交量,在延续年前就已经表现出的萎缩态势的基础上,程度越来越明显,幅度也越来越大,前两月的成交量分别较前一月下降了36.8%和25%。虽然此时市场价格还没有出现太大波动,但中介协会有关负责人在接受媒体采访时表示,根据当时情况分析,未来几个月,东莞房地产中介机构将迎来一轮行业洗牌。然而,政策作用于市场内部的压力只是二手楼市面临困境的一个方面,来自市场外部的挤压也开始席卷而至。
市场挤压:
一手房动了二手房的奶酪
3月,东莞地产一手市场开刮“降价风”。这种影响并不只是停留在一手市场内部,很快便波及到了二手市场,并形成一种市场挤压的预期和已经可以看到的部分现实。
反映最明显的就是,二手楼市交易中市场两级分化情况突出,高性价比要求明显,高端产品鲜人问津。金信联行市场部统计数据显示,二房二厅和三房二厅成为当时大多数自住客户的消费重点,两种户型的成交量均超过了整体销售总量的七成,成交集中在总价20万元的两房和总价在40万元以下的三房两种产品。市场上的高端产品,则延续着较重的观望情绪,销售量仍无法突破。“此时,市场上已经出现了低价新盘。这给市场发出了一个降价的预期信息,二手市场形势已陷入了更加被动的局势之中。”一位业内人士说。
受市场态势影响,从当月开始,东莞二手楼成交均价开始明显大幅跳水。此后的4、5、6几个月降幅都很大,降价从每平方米400元到800元不等。尽管此时的租赁市场还保持着开年以来较为火热的场面,但有关分析也认为,这是一种能量的提前释放,也说明人们购房的热情正在趋淡。
此时中介商们也在谋划一些积极的应对策略。例如,不少中介商开始整合甚至拓展一些新的业务,其中最具代表性也是在当时引起较大关注的,是与一手市场联合发展业务。金信联行有关负责人说,该公司从5月1日起,便立足于自身在一手市场运营中的基础优势和二手市场上的成熟客户效应,着手试水一手交易。
交易低迷:
第二轮“关店潮”
第三季度后,东莞楼市的第二次调整已经露出端倪。奥运前,人们对于其后的楼市生态怀揣种种担心,以至于很多开发商提前行动,在奥运之前就动作频频。7月末8月初,东莞楼市出现了一轮推盘放货的小高潮,但这对于二手楼市来说并不是好事。在“门前冷落车马稀”的现实背后,新一轮的暴风雨正在形成。
“关店潮”上演了。人们突然发现,曾一度中介公司密布的东泰片区、怡丰片区、金月湾片区和金地格林片区等地,许多中介店面都已是人去楼空,或者改头换面,场面至今还会让人感到凄凉。仔细分析发现,关停的门店中不少是一些传统大公司的分店。“日子不好过,就只能调整策略生存,其实谁都不会轻言放弃。”一地产中介经理说。这也代表了很多中介商的心态。
有媒体统计报道,满堂红地产已对近一半以上的门店进行了调整,世华地产也从30多家调整到只剩下2家。同时,新业地产、华人天厦地产等中型的地产中介公司则基本全面撤退。本土知名中介未来地产的铺面也在收缩,仅保留几家主要的店铺维持运营。
此时也有逆流而进的人。某知名地产中介公司,就曾谋划登陆东莞扩充地盘。然而,毕竟进的少去的多,市场萎缩非常明显。“小中介一家门店一个月就可以亏掉一年的进账,不关也不行了。”金信联行有关负责人说。
与年初交易呈现出两级分化相比,此时中介商们的生存也开始呈现出两级态势,活下来的除了那些上规模的公司的部分门市店外,还有一些类似于夫妻店的单体门店。
痛苦签约:
笋盘成交易支撑
季节轮替在自然而然地走向冬季,但二手市场的冬天却根本就没有离开过。很多中介商都表示,年底和春节将迎来最困难的时节,是真正到了“剩者为王”的时候了。
“上个月的月签售数上涨了80%,但总体业绩量仍没有突破。目前交易的都是单位面积价位在3000-4000元的笋盘,有的甚至是2000多元,单套总价格集中在20万-30万元之间。”金信联行的有关负责人说,“这种单签得真的是很痛苦。”
至年底,那些投资型的业主或因投资资金回笼压力大,或因投资转向等其他原因,割肉抛售的现象开始增多。11月中旬,樟木头一港商在网上打出“9万超低价抛售3房”令全国很多看房客纷至沓来。同时,该事件也将二手市场交易的价格冰点彰显无遗。
压力不只是来自这些方面。一些中介商表示,二手市场是靠人来生存的,好的人才对市场能起到很好的稳定和带动作用。在一轮轮的门店倒闭潮后,不少优秀的中介人才流出了中介市场,使得整个市场出现了人财两空的局面,同时恶性循环相互复加令形势出现转机缺少了实际的支撑。此外,越是市场不景气,一些不规范的市场运作就会越猖獗,走私单、不良竞争等都成为很多中介正常过冬的一大困扰。“过去是跟黑中介明斗,现在却要对这些暗箭设防。”一位中介商无奈地说。
■大家谈
半年租约意味着什么?
今年以来,二手市场现货交易出现萎缩,租售市场也开始呈现出新的特点。其中,租约时间趋短表现颇为明显,特别是年底。“最近很多租户都不再签订1年期的合同了,半年期合同明显增多。”金信联行有关负责人说。
这种合同短期化的演变形势,与租客对市场的预期有关。有关分析指出,从今年年底到明年中,楼市乃至整体经济形势还将难以走出过冬现状,明年下半年也许可以迎来回暖的迹象。因此,半年期是一个市场预判的节点。但也有不同观点,半年租约反映的是租客对于现行租价走势不确定性的灵活变通。同时,也表明租客在与租户的市场谈判中开始占据主动。有关方面已表示,东莞今年的出租屋空置率较往年有明显增加,而租户放房到最终出租的时间周期也在拉长,目前一般要1—2个月才会租得出去,租金下调的空间大。
现在是出手好时机?
世安居不动产总经理夏世飞说,可以预计,下阶段市场仍然是供过于求,尤其是高档物业相对过剩。业主的资金压力比较大,而且最近租金水平下降,租客退租现象严重,建议业主结束观望面向市场。因为,对于自住人群来说,这个“冬天”虽长,但很温暖,因为有国家的政策优惠。“总不能为了便宜那几万块,就不结婚了吧?就不接爸妈过来同住了吧?就光着身子过冬了吧?”
合富置业东莞研究部相关人士也认为,年轻一族可考虑“弃租择购”。二手房存在价格相对实惠、产权清晰、盘源选择多、可即买即入住、所处位置好、区域发展成熟、交通及生活配套齐全等优势。现时,东莞二手楼市经过深度调整,业主会结合现时的市场行情来决定放盘价,有8%-10%的议价空间。因此,年轻一族特别是赶在年底前购房结婚的首次置业者,可以放弃租房生活而选择买套自己的物业。现在不但可以挑到位置优越的物业,还可以淘到带租约的物业,即买即可以收租。
■自救心声与行动
有道是,幸福的人大致相似,不幸的人却各不相同。在这场经济寒流中,东莞楼市的中介商们,或在苦苦坚守中等待,或在无奈失守后离开。几番轮回之后,存在的中介商如何看待这场寒流,他们做过什么改变?他们对自身的命运走向又将如何认识?走近他们,让我们听一听他们的声音。
金信联行
